最近几天楼市最大的新闻是：取消公摊开yun体育网。

比如12月17日，河北省张家口住建局等四部门纠合发布《对于推动房地产商场沉矜重康发展的若干步骤》，其中就明确冷酷：饱读吹实行“现房销售”，迟缓鼓动“取消公摊”。

恰是因为“取消公摊”这个高度详尽的表述，产生了一系列扭曲。是以今天寥落来谈谈这个问题。

先澄澈少量：公摊面积是无法取消的，它弗成能不存在，不然业主要从窗户里飞回家。大堂、电梯间、楼梯间等天下使用的面积会一直存在，这些空间需要珍爱，就会产生用度。这些用度需要业主公摊。

况兼天下空间面积越大、品性越好，你的居住体验感越好，也会更有好看。

大家说的“取消公摊”，是一个朦胧的说法，又细分为两种情况：

一种是以肇庆、湘潭、衡阳、张家口等城市为代表的，他们“取消公摊”的方针是改变计价形势，从原本条约或宣传中标注的“按照建筑面积计较，每闲居米XX元”，造成了“按照套内面积计较，每闲居米XX元”。

另外一种情况是，通过饱读吹搭救面积，让新建商品住房的得房率逾越100%，公摊面积就名存实一火了。

在广州，甚而出现高出房率140%的新址：

现时，通过计价形势变化“取消公摊”的主如果三四线城市；通过得房率逾越100%，让公摊名存实一火的，主如果广州、杭州、长沙、厦门等一二线城市。也有一些城市，上述两个方针同步鼓动。

由此，2024年景为中国楼市“取消公摊”的元年，异日两年将全力鼓动，绝对处分这个问题。

“取消公摊”，急需制定国度圭臬，发布实行详情，不然，各地自愿式的“取消公摊”可能催生纠纷。

举个例子：一个老少区，往常按照建筑面积出售，并征收物业费、采暖费。小区得房率是80%，物业握住费圭臬为每闲居米每月3元，采暖费为5元。

1套100闲居米的屋子，每月握住费是300元，采暖费是500元。

当今取消公摊了，这套屋子将按照套内面积——80闲居米来交纳握住费和采暖费，每月握住费应裁汰到240元、采暖费裁汰到400元吗？照旧防守不变？

我合计应该防守不变，因为提供的作事、关系资本莫得裁汰。

但一定会有业主宗旨240元和400元，而不承认原本的圭臬。

思思看，物业在小区里迁移几棵树、调动一下草坪王人会有争议，更何况在经济下行期，业主屋子贬值、降薪的情况下，波及到每个家庭的握住费、采暖费！

按照套内面积计较物业费和采暖费，即便总价莫得高潮，时势单价仍然会高潮，这期间就需要召开业主大会，物业握住公司将濒临新一轮博弈，弄不好会被更换。

“取消公摊”，对楼市是利空照旧利好？

“取消公摊”仅仅计价形势的变化，从原本按照建筑面积计价，造成了按照套内面积计价。

比如1套屋子按照建筑面积计价，每闲居米是2万元，100闲居米的屋子总价是200万元。

假定得房率是80%，如果按照套内面积计价，总房价不会裁汰到160万，约略率仍然是200万元，是以单价就造成了2.5万元。

是以，“取消公摊”一定会让住房的“时势单价”擢升。

但在熊市里，这套屋子是否还能卖到200万元，是有点问题的。熊市里大家心态比较脆弱，对价钱特地敏锐。固然总价200万莫得变，但看到单价短暂超出了我方的“学问”和“预期”，照旧会很难接纳的。

如果在牛市里，“取消公摊”带来的时势单价上升，反而会刺激大家房价高潮的预期，产生助涨效应；熊市里，些许有点“助跌”。这有点访佛股市里的熔断机制、涨跌停板的作用。

“取消公摊”对二手房组成利空吗？

只改变计价形势（接纳套内面积计价），不会对存量房组成利空。

着实有杀伤力的，是得房率高的屋子继续露出。思思看，大家王人是“建筑面积100闲居米”的屋子，你的得房率是80%，套内面积是80闲居米；近邻2年后交房的新楼盘是140%的得房率，100闲居米的建筑面积，套内是140闲居米。

这140闲居米，天然远比你的80闲居米要香好多，这是4到5房和最多3房的区分！异日房价一定差距很较着。

如果新规下得房率高的屋子继续露出，而楼市又莫得出现大牛市，原本得房率低的屋子，商场证实信赖会很弱。

再加上新楼盘密度更低、车位比更高，电梯配比更高，层高更高、隔音遵循更好，原本高密度刚需盘的价值是会裁汰的。

但“取消公摊”对存量房也不全是利空，也有很大利好的一面：这便是把高明难测的公摊计较形势甩到了一边，在支付握住费、采暖非等方面更透明，被东谈主“黑”的可能性裁汰了。

统计数字夸耀，中国楼市的公摊面积比较离谱，在海外公摊面积多局限于电梯、楼梯等垂直交通区域，而我国除这些外，还囊括小区大堂、门厅、走谈等水平交通空间，以及物业握住用房、竖立间等天下法子区域。

我国的公摊通盘较着偏高，比如：北京商品住宅平均公摊通盘达 23%，上海超 20%，广州约 19%，比拟之下，好意思国平均仅 15%傍边，法国更是低至 10%傍边。

“取消公摊”，有意于显现耗尽，这是最大的积极瞻仰。

异日哪些二手房最“扛打”？能挡住得房率增多、好屋子继续露出的压力？

天然是大城市中枢区配套好、品性高的楼盘。

领先是位置好，在大城市中枢片区，足下产业比较新。所在的片区，是政府讨论里的要点片区，总部经济比较发达，高新期间企业、金融企业汇注，或者有风口行业（比如跨境电商、半导体产业）加握。

其次是学位好，最佳是全市的一流学位，不是贴牌名校。

第三是地铁、生意等配套好。800米内要有地铁站，最佳是两线或者多线交织，1公里内有大型商超。3公里内有比较好的病院，但又不在1公里内。

第四，楼盘自身品性、握住王人比较好，比较能抗虚弱。楼盘车位相对充裕，不存在泊车痛点。最佳还能密度低，电梯配比高，小区内配套法子完善、高等等。

如果这些条目王人具备，这类旧规下的二手房，固然得房率不太高，照旧能很扛打。如果照旧在一线城市中枢区，防守30年后光王人莫得问题。

如果是多层小区，密度比较低就更好了。多层小区“多一条命”，异日太旧了容易搞旧改，有增多容积率的空间，就有拓荒商气象接办。不然只可原拆原建，操作难度将大幅增多。

有读者留言征询，当今取消公摊，是不是要锁定旧房、让新址更好卖？在卖屋子的先后轨则上，地点一般王人是优先斟酌保险房的去化（裁汰地点政府债务率），然后是新建商品房的销售，二手房销售是第三位的。

但话说转头，二手房好不好卖，要津看位置、配套、价钱等成分。城市能级越低，外来东谈主口越少，异日二手房往复越坚苦，这是一定的。况兼当二手房往复越来越难之后，中介用度会越来越高，你甚而需要跟中介分红，有点访佛打赢经济讼事给讼师分红相通。

是以，尽量不要在三四线城市，以及弱二线城市保留投资性房产。如果要投资开yun体育网，尽量到头部10大城市的中枢区，10大城市郊区或者配套不好的屋子也不要买。